Kiinteistömarkkinanäkymät Euroopassa ja Suomessa

Poliittinen turbulenssi ylläpitää epävarmuutta

Markkinanäkymät pysyvät suotuisina Euroopassa, vaikka turbulenssi maailmanpolitiikassa jatkuu. Poliittista epävarmuutta lisäävät vaalit Ranskassa, Saksassa ja Hollannissa. Suurimpana uhkana pidetään mahdollista Exit-epidemiaa. Vakaita Pohjoismaita arvostetaan ja pidetään turvasatamana Euroopassa. Avoimina talouksina Pohjoismaat ovat kuitenkin alttiit maailmantalouden heilahteluille, ja protektionismin nousu nähdään uhkana talouden suotuisalle kehitykselle. Alhaiset joukkolainojen tuotot ja matalat korot ovat ohjanneet sijoituksia kiinteistöihin kiihtyvällä vauhdilla. Kiinteistöt säilyttävät asemansa suosittuna sijoituskohteena vielä vuonna 2017. Savills’in ennusteen mukaan tuottovaatimukset Euroopassa laskevat keskimäärin 60 peruspistettä kiinteistösektoreittain, ja transaktiovolyymi yltänee edellisvuoden tavoin noin 200 miljardiin euroon, asuntosijoitukset pois lukien. Sijoittajat arvioivat suurimmiksi huolenaiheiksi sopivien kiinteistökohteiden tarjonnan vähäisyyden ja tuottovaatimusten voimakkaan laskun kovan kilpailun seurauksena.

Niukka tarjonta lisää kysyntää ydinkeskustojen ja metropolien ulkopuolella

Sijoittajat ovat laajentaneet sijoituksiaan Euroopan kehittyneillä markkinoilla sekä ydinkeskustasta kaupungin laidoille että metropolialueilta ns. kakkoskaupunkeihin ja kehittyvien markkinoiden ykköskaupunkeihin tarjonnan puutteen ja parempien tuotto-odotusten vuoksi. Sijoittajille, jotka etsivät sopivia sijoituskohteita toimisto- tai liiketilamarkkinoilta, alueelliset kakkoskaupungit tarjoavat hyviä vaihtoehtoja, sillä niissä kilpailu parhaista kohteista on hieman maltillisempaa ja tuottovaatimukset korkeampia.

Suomessa pääkaupunkiseudun asema säilyy vahvana, vaikka kiinnostus alueellisia isoja kaupunkeja kuten Tamperetta ja Turkua kohtaan on kasvanut. Markkinoiden likvidiys ja läpinäkyvyys on tärkeä kriteeri sijoittajille, varsinkin Suomeen sijoittaville ulkomaisille toimijoille. Pääkaupunkiseudulla ydinkeskustan ulkopuolella muun muassa laadukkaat toimistot ja uudisrakennushankkeet kiinnostavat sijoittajia.

Sijoitusvolyymin kasvua rajoittaa haluttujen kiinteistöjen puute. Markkinat erottelevat yhä riskillisemmät kiinteistöt selvästi, vaikka kova kysyntä on lisännyt riskinottoa. Sijoittajat kiinnittävät enemmän huomiota käyttäjämarkkinoiden fundamentteihin kiinteistön positiivisen arvonmuutoksen kasvattamiseksi. Investointeja tukee vähitellen vahvistuva talous myös Suomessa.

Verkkokauppa kasvaa ja muuttaa tilatarpeita

EU28-alueella verkkokaupan odotetaan kasvavan noin 16 % vuonna 2017, kun taas koko vähittäiskaupan volyymin kasvun ennakoidaan hidastuvan viime vuodesta ja jäävän vain n. 1,8 %:iin. Liikkeet, jotka sijaitsevat hieman syrjässä, kärsivät eniten kaupan rakennemuutoksesta.  Suomessa kauppakeskukset ovat pärjänneet kivijalkakauppoja paremmin. Kauppakeskuksissa palveluiden osuus on noussut selvästi ja esimerkiksi muodin osuus on vähentynyt. Monikanavaisen toimintatavan omaksuneet kaupat ovat pääosin pärjänneet kilpailussa parhaiten.

Pakettipostin kasvun myötä vähittäiskauppavetoisten jakelukeskusten tarve on lisääntynyt. Kaupunkikeskustojen läheisyyteen syntyy yhä enemmän alle 10 000 m²:n logistiikkakeskuksia, joista lähetykset pystytään toimittamaan jopa tunnissa perille.

Uudet tilatyypit ja toimintaympäristöt kiinnostavat

Perinteisten tilatyyppien toimistojen, liike- ja teollisten kiinteistöjen rinnalla vaihtoehtoiset tilatyypit ovat reippaasti kasvattaneet osuuttaan sijoituskohteina globaalisti. Euroopassa varsinkin asuntoportfoliot, opiskelija-asunnot ja hoiva-alan kiinteistöt ovat suosittuja sijoituskohteita, sillä ne tarjoavat pitkäaikaista vakaata kassavirtaa. Pohjoismaissa asuntosijoitukset ovat kasvattaneet suosiotaan vuosi vuodelta. Hoivakiinteistöt, joissa on pitkät vuokrasopimukset ja vakavaraiset vuokralaiset, ovat myös haluttuja kohteita. Kasvava kilpailu painaa jo prime-tuottovaatimuksia lähelle perinteisten tilatyyppien tuottovaadetasoja. Sijoittajat etsivät sopivia kohteita myös uusista tilatyypeistä kuten datakeskuksista sekä terveydenhuollon ja opetusalan kiinteistöistä.

Esineiden internet ja laajenevat pilvipalvelut kiihdyttävät datakeskusten rakentamista seuraavat viisi vuotta. Pohjoismaat sopivat hyvin datakeskusten sijaintipaikaksi luontaisten peruskallion ja viileän ilmanalan lisäksi, hyvien tietoliikenneyhteyksien, edullisen sähkön hinnan, vaihtoehtoisten energiamuotojen saatavuuden ja vakaan liiketoimintaympäristön ansiosta. Pohjoismaiden välillä käydään kovaa kilpailua suurista datakeskusinvestoinneista.

Coworking -tilojen määrä maailmassa kasvoi viime vuonna yli 22 % edellisvuodesta, ja suurin osa näistä tiloista sijaitsee Euroopassa. Deskmag ennustaa määrän kaksinkertaistuvan vuoteen 2020 mennessä. Viime vuosikymmenellä Yhdysvalloissa syntynyt coworking saa jalansijaa myös Suomessa. Helsingissä avattiin vuoden 2016 aikana kolme eri konseptilla toimivaa coworking-tilaa ja lisää on luvassa. Coworking-ympäristön tavoitteena on luoda yhteisöllisyyttä, synergiaa ja kohtaamisia jäsentensä keskuudessa. Se on paljon muuta kuin vain eri yrityksiä edustavien ihmisten työskentely samassa paikassa.

Lähteet: Savills World Research, February 2017; RCA Europe Capital Trends; Deskmag

Kuva: Deskmag

Lisätietoja:
Irma Jokinen, tutkimuspäällikkö, Realia Group
irma.jokinen@realia.fi