Kiinteistömarkkinakatsaus Q3

Synkkä taloustilanne iskee erityisesti vähittäiskauppasektoriin 

Talouden indikaattorit heikkenivät edelleen vuoden kolmannella neljänneksellä. BKT oli laskussa, eikä merkkejä vahvasta parannuksesta ole näköpiirissä. Työttömyysasteen ennustetaan nousevan yli 9,5 %:iin loppuvuoden aikana. Varsinkin vähittäiskauppa kärsii heikosta kuluttajaluottamuksesta ja kulutuksen kehityksestä. Toisaalta negatiivinen inflaatio tukee ostovoimaa. Viennin odotetaan nousevan loppuvuonna, mikä voi piristää jatkossa yritysten investointihaluja.

Kiinteistökauppavolyymi jo nyt lähes viime vuoden tasolla – ulkomaiset sijoittajat aktiivisina kotimaan markkinoilla

Kuluvan vuoden kolmen ensimmäisen neljänneksen kiinteistökauppavolyymi ylsi 4,1 miljardiin euroon, mikä on 30 % enemmän kuin viime vuonna samaan aikaan. Suomi kulkeekin globaalin kiinteistömarkkinakehityksen mukana: matala korkotaso houkuttelee sijoittajia, ja pääomia liikkuu ennätysmäärä.

”Kiinteistösijoitusten kolme vuotta jatkunut kasvu Euroopassa on voimistunut vuosittain niin, että tänä vuonna rikotaan ennätyksiä valtaosassa Euroopan maista. Suomessakin kauppa on käynyt vilkkaammin kuin edellisvuonna, jolloin investoinnit kasvoivat myös yli 70 % vuodesta 2013. Uuteen ennätykseen ei kuitenkaan todennäköisesti ylletä, sillä vuonna 2007 kaupankäyntivolyymi nousi peräti 6,3 miljardiin euroon”, kertoo Realia Managementin tutkimuspäällikkö Irma Jokinen.

Jokisen mukaan amerikkalaisten kiinteistösijoitukset Eurooppaan kasvoivat ensimmäisen puolen vuoden aikana 70 % edellisestä vuodesta. Tästä osalliseksi on päässyt myös Suomi, sillä viime aikojen huomattavan isojen kauppojen ostajana on ollut amerikkalainen Blackstone.

Isot portfoliokaupat yleistymässä, liiketilat vaihdetuin tilatyyppi

Suuret salkkukaupat nostivat liiketilat volyymeiltaan vaihdetuimmaksi tilatyypiksi kuluvana vuonna. Vähittäiskaupan murros pakottaa kuitenkin liikekiinteistöistä erityisesti kauppakeskukset uusiutumaan, ja yhä suurempi osuus kauppakeskustiloista on palveluita. Liikekiinteistöjen lisäksi myös muut tilatyypit kiinnostavat tällä hetkellä sijoittajia.

”Uusia ulkomaisia sijoittajia ja myös vaihtoehtoisia sektoreita, kuten terveydenhuolto, vapaa-aika ja opiskelija-asunnot, on tullut markkinoille”, Jokinen toteaa.

Asunnoista on vuoden kolmen neljänneksen aikana käyty kauppaa jo yli miljardilla eurolla, ja asuinkiinteistöjen osuus kaupankäynnistä on kuluvana vuonna ollut 24 %. Asuntosijoittamisen houkuttelevuutta lisää erityisesti pääkaupunkiseudun lisääntyvä asuntotarve. Isoimman osan kaupoista muodostavat rakennusliikkeiden rahastoille myydyt uudiskohteet. Isoja ostoja ovat kuluvana vuonna tehneet mm. LähiTapiola Asuntosijoitus Suomi Ky, SATO Oyj ja OP Vuokratuotto.

Jokisen mukaan merkille pantavaa niin Suomessa kuin muualla on ollut isojen portfoliokauppojen paitsi määrällinen kasvu, myös niiden laajeneminen useita maita kattaviksi salkuiksi. Varsinkin Pohjoismaissa on tehty useita portfoliokauppoja, jotka koostuvat yhden tilatyypin kiinteistöistä, jotka sijaitsevat vähintään kahdessa Pohjoismaassa.

Suomessa pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöaste jo yli 13 %

Helsingin ydinkeskustan toimistovuokrat junnasivat paikallaan alkusyksyllä, ja tyhjien toimistotilojen määrä jatkaa kasvuaan tukalan taloustilanteen ja tilankäytön tehostamisen vuoksi. Pääkaupunkiseudulla toimistojen vajaakäyttöaste on jo yli 13 %. Tyhjien toimistotilojen suuri määrä on saanut kiinteistönomistajat miettimään toimistojen käyttötarkoituksen muuttamista mm. asunto-, hoiva- tai hotellikiinteistöiksi.

Parhaiden kiinteistökohteiden tuottovaateet ovat laskeneet ennätyksellisen mataliksi, mikä johtuu voimakkaasta kysynnästä. Helsingin keskustan prime-toimistojen tuottovaade on hieman alle 5 %. Myös riskillisemmät kohteet ovat menneet kuluvana vuonna aikaisempaa paremmin kaupaksi.

Lähteet: Realia Management, KTI