Kiinteistömarkkinakatsaus Q1-Q3/2018

 
Lehman Brothersin romahduksesta on kulunut 10 vuotta. Tämä historiallinen konkurssi johti maailmanlaajuiseen luottokriisiin, jonka jälkimainingit tuntuvat vieläkin. Vaikka Suomen rahoitussektori oli hyvässä kunnossa, Suomi avoimena viennistä riippuvaisena taloutena oli yksi niistä maista, joihin isku kohdistui pahimmin. Vuonna 2009 Suomen bruttokansantuote laski peräti 8,3 %. Kriisin seurauksena Suomen talouskasvu oli Euroopan hitaimpia ja jäi jälkeen muista Pohjoismaista. Heikko taloustilanne näkyi kiinteistöalalla vuokramarkkinoiden hiipumisena, kiinteistösijoitusten vähenemisenä ja sijoittajien kiinnostuksen kohdistumisena voimakkaasti prime-kohteisiin erityisesti pääkaupunkiseudulle.
 
Nyt Suomi on taas kansainvälisten kiinteistösijoittajien tutkassa. Sijoittajat etsivät houkuttavia mahdollisuuksia sekä perinteisten että ns. vaihtoehtoisten kiinteistöjen sektoreilta. Suomen talous on elpynyt ja vienti on tukenut bruttokansantuotteen kasvua noin 2,5%:n tuntumaan. Poliittisesti vakaa ympäristö, bisneksen teon helppous, selkeä lainsäädäntö ja laadukas infrastruktuuri ovat joitakin etuja, joita Suomi tarjoaa ulkomaisille sijoittajille. Talouskasvun vanavedessä käyttäjä/vuokramarkkina on elpynyt vähitellen, tosin kasvu rajoittuu lähinnä vetovoimaisille alueille, joista vuokralaiset etsivät nykyistä laadukkaampia toimitiloja, hyviä vuokrasopimusehtoja tai strategista uudelleen sijoittumista. Erittäin kaupungistunut pääkaupunkiseutu ja muut yliopisto- ja liikenteen solmukohdissa sijaitsevat kaupungit houkuttavat sekä vuokralaisia että sijoittajia. Elinvoimaiset paikkakunnat ja kaupunginosat, jotka vetävät ihmisiä puoleensa, ovat tulevia voittajia. Tilojen käyttäjien mieltymysten merkitys kasvaa jatkuvasti.
 
Lähes 10 vuotta kestänyt globaali talouskasvu on jatkunut monista matkan varrelle kerääntyneistä geopoliittisista pilvistä huolimatta. Vuosien tasaisen kasvun ja historiallisen alhaisten korkojen aikakauden päättymistä ja korjausliikettä ovat monet tutkijat spekuloineet. Kiinteistömarkkinoilla jo kolmen vuoden ajan on ennustettu syklin käännettä, mutta kiinteistösijoitusbuumi on jatkunut edelleen. Urban Land Instituten vuotuisessa Emerging Trends -raportissa odotetaan talouden yleistä hidastumista ensi vuonna ja todetaan, että ainoa varmuus vuonna 2019 on epävarmuus. Muutamia signaaleja kasvavista riskeistä Euroopassa ovat viimeaikaiset Brexit-käänteet ja poliittiset tuulet Italiassa, Saksassa ja EU: ssa yleisesti. Koko maailma on monimutkaisempi erilaisine monikerroksisine trendeineen, joiden vaikutukset ovat arvaamattomia.
 
Teknologiasta tulee osa kiinteistömarkkinaa, kun toimialakohtainen teknologia ja tekoäly valtaavat alaa. Liike- ja toimistomarkkinoiden muutos haastaa kiinteistömarkkinoiden toimijoita. Kiinteistöalan tulokkaat, kuten WeWork ja Amazon, ovat tunnistaneet suuria mahdollisuuksia analysoida kuluttajien käyttäytymistä ja mieltymyksiä, tarjotakseen parhaan käyttökokemuksen asiakkailleen. Monikanavainen vähittäiskauppa ja supistuva liiketila asettavat suunnittelijoille ja kiinteistösijoittajille uusia vaatimuksia kehittää tehokkaita ja viihtyisiä tiloja niin pienille kaupoille kuin isoille myymälöille ja kauppakeskuksillekin. Kokemustalous monipuolisine palveluineen tuo uudentyyppiset vuokralaiset ja vuokrasopimukset kauppakeskuksiin. 
 
Kestävän kehityksen kysymyksillä on tärkeä asema kiinteistö- ja rakennusalalla. Tuoreessa raportissa ilmastonmuutoksesta maalattiin jopa odotettua synkempi kuva tulevaisuudesta. Vihreät käytännöt ovat keskeinen osa kiinteistöliiketoimintaa. Suurimmalla osalla tunnetuista kiinteistösijoittajista ja kiinteistöalan yrityksistä on omat kestävän kehityksen periaatteet. Kestävä kehitys on usein myös yksi tärkeistä kriteereistä vuokralaisten työympäristövalinnoissa. 
 
Epävarmuus ja muutokset toimintaympäristössä vaikeuttavat liiketoimintasuunnittelua ja varautumista siihen, millä keinoin kiinteistöala pystyy selviytymään tulevista haasteista.
 
Kiinteistömarkkinoilla yhä positiivinen tunnelma
 
Vireillä olevien kauppojen volyymi viittaa sijoitusten kasvuun neljännellä neljänneksellä
 
Suotuisa taloustilanne ja vallitsevat alhaiset korot ovat johtaneet kiinteistösijoitusten suosion jatkumiseen poikkeuksellisen pitkään. Suomen kiinteistömarkkinoiden vakaa toimintaympäristö ja poliittinen ilmapiiri, markkinan läpinäkyvyys, luotettavan markkinatiedon saatavuus sekä yhä houkuttelevat tuottovaatimukset kiinnostavat ulkomaisia sijoittajia. Lisäksi suomalainen vuokrauskäytäntö on turvallinen ja kansainvälisesti yksi vapaimmista. Toimintaympäristö tarjoaa tasavertaiset edut paikallisille ja ulkomaisille kiinteistösijoittajille. Kysyntä on pitkään ollut suurempaa kuin sopivien kohteiden tarjonta. Vuoden alusta marraskuun alkuun ulkomaisten sijoitusten osuus oli 66 %  noin 7,3 miljardin euron kokonaisvolyymistä. Suomessa on tehty eniten kauppaa toimistoista, joiden vuokrat ja vuokrausaktiviteetti ovat nousseet. Lähde: KTI
 
 
Keskeneräiset kaupat ja neljännen kvartaalin vahva alku viittaavat siihen, että tänä vuonna kiinteistösijoitukset ylittävät vuoden 2016 volyymin selvästi, mutta jäänevät hieman viime vuoden ennätyksestä. Yksi merkittävä transaktio, joka kirjautuu viimeiselle neljännekselle, on Technopolis Groupin osakekannan myynti Kildare Partnersille. Technopoliksen omistamien kiinteistöjen markkina-arvo Suomessa on yli 900 milj. euroa. Toinen neljännelle neljännekselle tuleva megaluokan kauppa on kauppakeskus Itiksen myynti noin 516 milj. eurolla Morgan Stanely RE:n hallitsemalle rahastolle. Sijoitusaktiivisuus ei näytä hidastuvan, vaikka buumi on jatkunut usean vuoden ajan ja kova kilpailu laadukkaista kiinteistöistä on ajanut tuottovaatimukset (yieldit) historiallisen alhaisiksi.
 
Prime-yieldit ovat tasaantuneet pääosin Euroopassa vuoden 2018 loppua kohden ja niiden odotetaan pysyvän ennallaan lähikuukausina. Joissakin vaihtoehtoisissa segmenteissä yieldit voivat vielä laskea, mutta muutos on vähäistä. Suomessa asiantuntijat pitävät yieldien laskua edelleen todennäköisenä, perustaen näkemyksensä ulkomaisten sijoittajien valmiuteen maksaa korkeampia hintoja laadukkaista kiinteistöistä. Suurin osa RAKLI-KTI-barometriin vastanneista ennusti kuitenkin yieldien hienoista nousua seuraavien 12 kuukauden aikana. 
 
Toimistomarkkinoiden kehitys myönteistä - työympäristön muutokset vauhdittavat tilakysyntää
 
Nykyiset markkinaolosuhteet tukevat laadukkaiden toimistotilojen vuokrien nousua. Käyttäjät suosivat räätälöityjä uusia tai saneerattuja tiloja. Työympäristön muutokset ylläpitävät kaikenkokoisten yritysten tilakysyntää. Jaettavat monitoimitilat ja lisäpalveluiden valintamahdollisuus kasvattaat suosiotaan tasaisesti. Palvelutoimistojen kysyntä, coworking ja muut joustavat tilaratkaisut mukaan lukien, on nopeasti vallannut alaa. Sekä start-upit että vakiintuneet yritykset ovat kiinnostuneita coworking-tiloista ja monipaikkaisesta työskentelystä. Monipuoliset ja joustavat vuokrasopimukset yleistyvät. Perinteisille toimistoille ja pitkille vuokrasopimuksillekin on yhä kysyntää. 
 
Keskimäärin vuokrat ovat jatkaneet maltillista nousuaan vuoden mittaan. Prime-vuokrat ovat nousseet ripeästi mutta hieman hidastuen loppuvuotta kohti. Vuokrien nousun odotetaan jatkuvan vuonna 2019. Vetovoimaisten alueiden modernien tai saneerattujen tilojen vuokrien nousu on ollut voimakkainta. Uusien sopimusten kuukausittaiset prime-mediaanivuokrat ylittävät 30 €/m², mikä on kaikkien aikojen korkein noteeraus. KTI:n vuokraindeksi osoitti 6 %:n vuosinousua Helsingin ydinkeskustassa syksyllä 2018, kun vuotta aiemmin se oli 3,5 % ja vastaavasti vuonna 2016 vain 1,1 %. Yläkvartiili on jo lähes 36 €/m²/kk ja korkeimpien vuokrien taso ylittää 40 €/m²/kk. Lähde: KTI Vuokrauskysyntä kasvaa varsinkin Helsingin keskustassa ja keskustan tuntumassa.
 
 
Toimistorakentaminen on lisääntynyt pääkaupunkiseudun kautta aikain suurimpien kehityshankkeiden myötä. Yli 200 000 m² uutta ja 113 000 m² saneerattavaa toimistotilaa oli rakenteilla pääkaupunkiseudulla syyskuun lopussa 2018, eniten Helsingin kaupungin alueella. Toimistotilojen tarjonta lisääntyy yhtäältä uudisrakentamisen ja toisaalta tilatehokkuuden ja uusien työskentelytapojen seurauksena. Käyttäjien kiinnostus kestäviin, toiminnallisesti tehokkaisiin ja joustaviin toimistotiloihin on uudisrakentamisen ja kiinteistökehityksen liikkeellepaneva voima.
 
Toimistorakennusten käyttötarkoituksen muutokset  kasvavat. Viimeisen viiden vuoden aikana pääkaupunkiseudulla yli 430 000 m² toimistotilaa on muunnettu muuhun käyttöön tai purettu. Tämä ei kuitenkaan riitä uuden markkinoille tulevan tarjonnan sulattamiseksi, vaikka nettokäyttöönotto on ollut positiivinen jo kolmatta vuotta peräkkäin. Vilkas rakentaminen ja kysynnän keskittyminen tehokkaisiin tiloihin pitää vajaakäytön suurena, vaikka vajaakäyttöaste laski lähes kaksi prosenttiyksikköä viimeisen kuuden kuukauden aikana. Lähde: KTI, RPT
 
 
Vähittäiskauppa tasapainottelee fyysisen ja verkkokaupan välillä
 
Vähittäiskauppa muuttuu kuluttajien tarpeiden mukaan. Kuluttajakäyttäytymisen muutos ja kaupan rakennemuutos haastavat sekä kiinteistösijoittajia että vähittäiskauppiaita. Verkkokaupan merkittävä kasvu tiukentaa kilpailua erilaisten ostoskäytäntöjen välillä. Yhä vaikeammassa toimintaympäristössä kauppiaat joutuvat kehittämään liiketoimintamallejaan voidakseen selviytyä monikanavaisessa maailmassa. On haastavaa löytää oikea tasapaino fyysisen ja verkkokaupan välillä. Verkkokaupat voivat kyseenalaistaa liikevaihtoon perustuvat vuokrasopimukset fyysisissä myymälöissä.
 
Rakenneuudistus ja kuluttajien mieltymykset heijastuvat kauppakeskusten vuokralaismixiin ja vaihtuvuuteen. Ei riitä, että on hyvä kauppakeskus, jossa on tavanomainen vuokralaismix, vaan tärkeämpää on kokonaisuus: kohde itse hyvine ravintoloineen, kahviloineen ja palveluineen, unohtamatta ympäristöä ja kokemuksia, joita se tarjoaa. Tulevaisuus on kokemuksellisuudessa ja elämyksellisyydessä. 
 
Uusien liiketilavuokrasopimusten hajonta on vähentynyt Helsingin keskustassa vuonna 2018.Yläkvartiili on laskenut, kun taas alakvartiili on noussut. KTI-tietokannan mediaanivuokrat olivat 73 euroa/m²/kk, missä oli laskua syksystä 2017, mutta keskiarvotasoa verrattuna muutamaan edelliseen puolivuotisjaksoon. Lähde:KTI
 
 
Pääkaupunkiseudun kauppakeskukset ovat menestyneet muuta Suomea paremmin mm. nettomuuttovoiton ja vahvemman ostovoiman tukemina. Parhaissa kauppakeskuksissa vuokrien odotetaan hieman nousevan, kun taas useilla osamarkkinoilla laadultaan tai sijainniltaan heikommissa ja pienemmissä kauppakeskuksissa vuokrien odotetaan pysyvän ennallaan tai jopa laskevan. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisten kauppakeskusten näkymät ovat muuttuneet negatiivisiksi. Lähde: RAKLI-KTI-barometri
 
Toistaiseksi liiketilojen käyttöasteet ovat pysyneet hyvinä rakenneuudistuksen turbulenssissa. KTI:n vuokratietokannassa liiketilojen käyttöaste oli 94,2 % pääkaupunkiseudulla syyskuussa, mikä on hieman alhaisempi kuin keväällä 2018. Koko maassa keskimääräinen käyttöaste oli 91,6 %, mikä on hieman edellisvuotta korkeampi. RAKLI-KTI-barometrin mukaan pääkaupunkiseudun liiketilojen vajaakäyttöennusteen saldoluku oli nolla, mikä tarkoittaa, että puolet vastaajista odottaa tyhjän tilan määrän vähenevän ja puolet nousevan. Muun Suomen osalta saldoluku osoitti negatiivista trendiä, mikä viittaa tyhjän tilan määrän kasvuun.
 
 
Uuden liiketilan rakentaminen on ollut voimakasta pääkaupunkiseudulla viime vuosina ja dynaaminen kehitys jatkuu tulevina vuosina, vaikka huippu onkin ohitettu. Pääkaupunkiseudulla rakenteilla oli uutta tai saneerattavaa liiketilaa noin 240 000 m² (vuokrattava ala) syyskuussa 2018. Kymmenessä vuodessa pääkaupunkiseudulle on valmistunut yli 540 000 m² uutta ja noin 310 000 m² saneerattua liiketilaa, pääosin Helsingin ja Espoon alueille. Lähde: KTI, RPT
 
Pääkaupunkiseudun asukasluvun odotetaan kasvavan nykyisestä 1,1 miljoonasta 1,2 miljoonaan vuoteen 2025 mennessä. Voimakkaan liikerakentamisen seurauksena liiketila henkilöä kohti kasvaa, koska väestö kasvaa hitaammin kuin liikerakentamisen uudistuotannon volyymi.
 
Muissa suurissa kaupungeissa (6) syyskuussa rakenteilla olevien liiketilojen volyymi oli vain hieman yli 60 000 m² (vuokrattava ala). Kymmenen vuoden aikana Tampereella, Turussa, Oulussa, Jyväskylässä, Lahdessa ja Kuopiossa on kuitenkin valmistunut noin miljoona neliömetriä uutta liiketilaa. Rakentaminen on ollut voimakkainta Tampereella, jossa markkinoille on tullut lähes 320 000 m² uutta liiketilaa. Lähde: KTI, RPT
 
 
Lisätiedot: Irma Jokinen, tutkimuspäällikkö