Katsaus kiinteistösijoittamisen trendeihin Euroopassa vuonna 2016

YHTEENVETO: SAVILLS BRIEFING NOTE: THEMES FOR EUROPEAN PROPERTY IN 2016  

Kansainvälinen kiinteistöalan neuvonantajayritys Savills ennustaa investointivolyymien kasvavan 3–5 % vuodesta 2015. Kasvavan vähittäiskauppasektorin ja erityisesti verkkokaupan tarpeet lisäävät varastotilan ja uusien logististen ratkaisujen kysyntää isoissa kaupungeissa. Myös vaihtoehtoiset omaisuusluokat kasvattavat suosiotaan perinteisempien, kilpailtujen omaisuusluokkien rinnalla.

EU-alueen taloudellinen elpyminen vahvistuu haasteellisesta globaalista tilanteesta huolimatta samalla, kun alhaiset korot ja alhainen öljyn hinta tukevat edelleen yksityistä kulutusta. Pakolaistulvan suuntautuminen Eurooppaan johtaa lisäkustannuksiin useille jäsenmaille. Työllisyyden ennustetaan kasvavan sekä EU:ssa että euroalueella vain 0,9 % kuluvana vuonna, ja BKT nousee ennusteiden mukaan Euroopassa 1,8 %. Isoin epävarmuutta luova tekijä Euroopassa on Britannian mahdollinen eroaminen EU:sta.  

Vahvistuva luottamus työmarkkinoilla tuo vetoa myös Euroopan kiinteistömarkkinoille, jotka hyötyvät jo valmiiksi valtiolainojen ja kiinteistötuottojen välisestä positiivisesta erosta. Kaupalliset kohteet ovat sijoituskohteena edelleen yksi parhaista vakaan tuoton vuoksi. Savills ennustaa USA:n korkotason nousulla olevan vain vähäinen vaikutus euro-alueeseen, ja korkotason Euroopassa ennustetaankin pysyvän alhaisena.

Savills ennustaa investointivolyymien edelleen kasvavan 3–5 % kuluvana vuonna. Investointivolyymien ennustetaan myös jakautuvan tasaisemmin eri maiden kesken Britannian, Saksan ja Ranskan pysyen edelleen investointien kärkimaina. Euroopan ulkopuolisten sijoittajien, erityisesti yhdysvaltalaisten ja aasialaisten, kiinnostus Eurooppaan tulee jatkumaan. Savills ennustaa myös Euroopan maiden välisten sijoitusten lisääntyvän.

Tarve uudenlaisille logistisille ratkaisuille kasvaa verkkokaupan ja ostoskeskusten vahvistuessa

Vuoden 2015 aikana nähtiin eri puolilla Eurooppa useita vähittäiskaupan kiinteistöjen portfoliokauppoja. Savills ennustaa tämän trendin jatkuvan voimakkaana vuonna 2016, erityisesti useiden jälleenmyyjien pyrkiessä eroon kiinteistösijoituksista investoidakseen takaisin ydinliiketoimintaansa. Esimerkkejä ilmiöstä löytyy myös Suomesta, jossa kaupan alan palveluyritys ja pörssiyhtiö Kesko myi 650 miljoonan euron vähittäiskaupan kiinteistöportfolion Ankkurikadun Kiinteistöt Oy:lle.

Vauraiden, tiheään asuttujen ja turistien suosimien prime-alueiden ostoskeskukset tulevat edelleen vetämään puoleensa kuluttajia, ja myös verkkokaupat haluavat jatkossa olla esillä näissä ostos- ja elämyskeskuksissa. Lontoo, Pariisi, München, Madrid ja Berliini ovat hyviä esimerkkejä kaupungeista, joissa nähdään tulevaisuudessa vahvaa väestön kasvua kaupungistumisen trendin voimistuessa seuraavan vuosikymmenen ajan.

Kasvavan vähittäiskauppasektorin ja erityisesti verkkokaupan tarpeet lisäävät varastotilan kysyntää. Verkkokauppa kasvoi Euroopassa 22 % vuoden 2015 aikana, ja sen ennustetaan kasvattavan suosiotaan edelleen tulevina vuosina. Verkkokaupan voimistuminen tulee lisäämään tarvetta varastotilalle erityisesti isoissa kaupungeissa. Koska verkkomyyjien tarpeet eroavat perinteisistä kaupan logistiikkaketjuista, Savills ennustaa kehitystä tapahtuvan tulevien vuosien aikana. Lisääntyvä kilpailu verkkokaupan jakeluketjussa lisää kiinteistösijoittajien kiinnostusta, ja erityisesti Pohjois-Amerikan sijoittajat ovat nyt kiinnostuneita verkkokauppaa tukevista logistiikkakohteista.

Vaihtoehtoiset omaisuusluokat kasvattavat suosiotaan

Vaihtoehtoiset omaisuusluokat ovat kasvattaneet suosiotaan viime vuosina: ne tarjoavat sijoittajille keinon hajauttaa sijoituksia ja samalla välttää kilpailua korkeasti hinnoitelluista, perinteisimmistä omaisuusluokista. Esimerkiksi vähemmän syklisten tai jopa vastasyklisten kiinteistötyyppien kiinnostavuus kasvaa erityisesti epävakailla markkinoilla.

Sijoittajien näkökulmasta edelleen merkittävä syy kiinteistöjen suosiolle on vakaan tuottovirran turvaaminen perustuen muun muassa demografisiin muutoksiin: Euroopan ikääntyvä väestö ja suurten ikäluokkien edustajien kasvava varallisuus asettavat uudenlaisia vaatimuksia esimerkiksi terveydenhuollon palveluille ja tiloille. Useiden Euroopan maiden, kuten Espanjan, Italian ja Ranskan velkaantumisen vuoksi on epätodennäköistä, että julkinen sektori tulee sijoittamaan terveydenhuollon fasiliteetteihin. Sijoittaminen yksityisiin terveysasemiin ja hoivakoteihin erityisesti vaurailla markkinoilla, kuten Iso-Britanniassa, Saksassa ja Ranskassa, on trendi, joka on jo nostanut päätään viime vuosina.

”Suomessa hoivasektorin osuus oli viime vuonna noin 6 % koko transaktiomarkkinasta eli reilut 300 miljoonaa euroa. Hoivasektoriin sijoittavien toimijoiden lukumäärä on Suomessa melko rajallinen, isoimpina muun muassa eQ ja Hemsö”, Realia Managementin johtaja Timo Tikkinen sanoo.

 

Investoinneista 25 % vaihtoehtoisiin omaisuusluokkiin (Lähde: Savills)

 

Myös tarve edulliselle pienasumiselle kasvaa kaupungeissa, joissa yksinasuvien, maahanmuuttajien, opiskelijoiden ja iäkkäiden määrä lisääntyy. Opiskelija-asuntoihin ja pienasuntoihin sijoittaminen tiheään asutuissa opiskelijakaupungeissa on yleistyvä trendi esimerkiksi Iso-Britanniassa, Hollannissa ja Saksassa. Savills ennustaa saman trendin leviävän paitsi Euroopan metropoleihin kuten Lontooseen, Pariisiin ja Berliiniin, myös Dublinin ja Tukholman kaltaisiin innovaatiokeskuksiin.

Innovaatiosektoreiden odotetaan kasvavan nopeasti seuraavan vuosikymmenen aikana erityisesti Dublinissa, Madridissa, Lontoossa, Barcelonassa ja Varsovassa, ja kasvun odotetaan vetävän puoleensa sekä nuorta että vanhaa innovatiivista työvoimaa. Monet näistä innovaattoreista odottavat kaupunkinsa olevan älykäs, ympäristöä säästävä ja mahdollistavan monipuolisesti erilaisia elämäntapoja. Myös ympäristöä säästävien rakennusten suosio on kasvussa vastuullisia arvoja korostavien yritysten keskuudessa.

Yritysten välinen kilpailu johtaa yritysjärjestelyiden lisääntymiseen useilla eri sektoreilla. Savills ennustaa yritysten kasvun epäorgaanisesti eli yritysostojen kautta lisääntyvän orgaanisen kasvun ohella. Ilmiö tulee vaikuttamaan kaikenlaisiin liikekiinteistöihin, mutta erityisesti toimistoihin, vähittäiskauppaan ja logistiikkaan, kun kiinteistösijoitusyritykset konsolidoituvat ja suuret kiinteistöportfoliot vaihtavat omistajaa. Suomessa esimerkiksi Ilmarinen myi suorassa omistuksessaan olleet 15 pääkaupunkiseudun toimistokohdetta Antilooppi Ky:lle, josta Ilmarinen omistaa 50 %.

Toimistojen kunnostaminen ja käyttötarkoitusten muuttaminen yleistyy

Tämän päivän markkinoilla sijoittajilla ei ole varaa antaa kiinteistöjen rapistua. Huolimatta alhaisesta rakennusaktiivisuudesta viimeisen 2–3 vuoden aikana, keskimääräinen toimistojen vajaakäyttöaste Euroopasssa on noin 8,4 %, josta arvioilta kaksi kolmannesta on vanhoja toimistoja. Perusparannukset, käyttötarkoituksen muuttaminen ja uuden teknologian hyödyntäminen voivat lisätä tällaisten kiinteistöjen arvoa.

Muun muassa Lontoossa, Milanossa, Tukholmassa ja Pariisissa toimistoja muutetaan yhä enemmän asunnoiksi, hotelleiksi ja ravintoloiksi. Vaihtoehtoisesti toimistoja myös kunnostetaan ja päivitetään vastaamaan ympäristövaatimuksia, jotta ne saadaan houkuttelevammiksi potentiaalisten uusien vuokralaisten silmissä.

”Suomessa toimistojen konvertointivolyymi on ollut melko vaatimatonta. Tyhjä toimistotila Helsingin ydinkeskustassa on sinänsä houkutteleva asuntosijoittajienkin näkökulmasta, mutta lupaprosessi ja muutoskustannukset muodostuvat usein taloudellisesti järkevän konvertoinnin esteiksi”, Tikkinen arvioi.

Sijoituskohteiden kirjo laajenee ja tuottovaateiden erot pienenevät

Sijoituskohteina kiinnostavien kiinteistötyyppien kirjo ei ole koskaan ollut näin laaja. Savills ennustaa prime-kohteiden tuottovaateiden laskun hidastuvan. Prime-kohteiden vähäisen tarjonnan vuoksi reuna-alueilla tuottovaateiden lasku sen sijaan vauhdittuu.  Tuottovaateet alkavatkin lähentyä eri maiden, kaupunkien ja alueiden kesken.

 

LÄHTEET: Savills, Realia Management