Hybridikiinteistöt mahdollisuus sijoittajalle

Kuva: SRV/Arkkitehti

Havainnekuva Helsingin Kalasatamaan rakentuvasta hybridikokonaisuudesta Redistä. Etualalla syyskuussa 2018 avattava kauppakeskus REDI. Lähde: SRV/arkkitehti

Mikä ihmeen hybridikiinteistö? Nyt niitä syntyy pääkaupunkiseudulle toinen toisensa perään. Kalasataman Redi ja Pasilan Tripla ovat esimerkkejä rakenteilla olevista isoista hybridihankkeista. Kaupunkisuunnittelussa hybridirakennusten kaavoitus tukee tavoitetta monipuolisesta ja elävästä kaupunkirakenteesta, johon kuuluu kaupunkikeskukset palveluverkostostoineen. Merkittäviä hybridirakentamisen kohteita on syntynyt ja syntyy myös täydennysrakentamisen ja käyttötarkoitusten muutosten tuloksena. Rakennus palveluna -ajattelutapa syrjäyttää vähitellen perinteisen kiinteistölähtöisen mallin, jossa arvo perustuu itse rakennukseen, sen kestävyyteen ja käytettävyyteen. Palvelumallissa sen sijaan rakennuksella on ainoastaan välinearvo, ja keskiössä on asiakkaan palvelukokemus. Hybridirakennuksilla on tärkeä rooli palveluverkoston ja elävien kaupunkiympäristöjen kehittämisessä. Muutokset työelämässä ja työtilojen käytössä samoin kuin asumistavoissa ja asuntotyypeissä vauhdittavat kaupunkirakenteen uudistamista ja vaativat uudenlaista ajattelua koko rakennetun ympäristön osalta. Monen käyttötarkoituksen hybridikiinteistöt ovat haasteellisia ja edellyttävät hyvää yhteistyötä eri toimijoiden kesken, mutta samalla ne tarjoavat uusia mahdollisuuksia sekä sijoittajille, rakentajille että yhteistyökumppaneille.

Hybridihankkeissa toiminnot linkittyvät toisiinsa

Hybridi on muotisana, johon voidaan liittää melkein mitä tahansa. Termi hybridi tarkoittaa asioiden yhdistelmää, josta syntyy uusi kokonaisuus. Hybridirakentaminen on eri tilatyyppien tai toimintojen rakentamista yhdeksi kokonaisuudeksi, jossa käyttötarkoituksien yhteenkuuluvuus on oleellista, kun taas ”mixed use” eli sekakäyttökohteissa toiminnot ovat toisistaan riippumattomia. Hybridirakennuksen tulee sisältää vähintään kolme merkittävää käyttötarkoitusta, joiden vuorovaikutus sekä toiminnallisesti että fyysisesti on huomattava.

Hybridirakentaminen on noussut maailmanlaajuiseksi ilmiöksi. Megatrendeistä kaupungistuminen, ilmastonmuutos, väestön ikääntyminen ja teknologian nopea kehitys ovat vaikuttaneet hybridirakennusten yleistymiseen. Pääkaupunkiseudulla on käynnissä useita isoja hybridihankkeita, joissa liiketilat, toimistot, asuminen ja erilaiset yksityiset ja julkiset palvelut muodostavat yhtenäisen kaupunkitilan.

Hybridirakennuksessa eri toiminnot ovat kytkeytyneitä toisiinsa, eikä niitä voida irrottaa erillisiksi toiminnoiksi kokonaisuuden siitä kärsimättä.  Lähde: What is hybrid building? 9/2015 by mmpak.

Tärkeä rooli kaupunkikehityksessä

Tavoitteena on tiiviimpi kaupunkirakenne, jossa asuminen, palvelut ja työssäkäynti lomittuvat toisiinsa. Eri toimintojen sijoittamisella yhdeksi kokonaisuudeksi pyritään luomaan eläviä kaupunkiympäristöjä, tehostamaan maankäyttöä sekä täyttämään kestävän kehityksen tavoitteet. Hybridirakennusten tulisi vastata tarpeisiin, jotka liittyvät vuorovaikutukseen ja helpottavat kaupunkilaisten arjen sujuvuutta.

Muutokset työelämässä ja työtilojen käytössä samoin kuin asumistavoissa ja asuntotyypeissä vauhdittavat kaupunkirakenteen uudistamista ja vaativat uudenlaista ajattelua koko rakennetun ympäristön osalta. Kannustaminen omaleimaisiin ja innovatiivisiin ratkaisuihin sekä kansalaisten mukaan ottaminen on askel toimivampien ja viihtyisämpien kaupunkitilojen suuntaan.

Keskeinen, vetovoimainen sijainti on hybridihankkeelle ensiarvoisen tärkeä. Myös sisällä hybridirakennuksessa liikkuessaan käyttäjän tulisi kokea se yhtä helpoksi kuin kadulla liikkuminen. Opasteiden tulee olla selkeitä ja auttaa hahmottamaan tilaa nopeasti ja vaivattomasti sekä horisontaalisesti että vertikaalisesti.

Asunnot takaavat hybridirakennusten jatkuvan ympärivuorokautisen käytön ja edistävät vuorovaikutusta kaupunkiympäristössä. Yhteiskäyttötilat puolestaan tehostavat koko rakennuksen käyttöastetta. Oleskelutilojen ja sisäpihojen sekä katutilojen hoitoon ja viihtyisyyteen kiinnitetään meillä liian vähän huomiota. Ulkomaisissa hybridirakennuksissa, on usein viihtyisiä viherkeitaita, ja niiden ulkoalueet ovat hyvin hoidettuja. Hybridikompleksi on ikään kuin kaupunki kaupungissa.

Havainnekuva Kalasataman keskuksesta Redistä asuintorneineen. Lähde SRV/arkkitehti

Sijoittajat kokevat hybridikiinteistöt monimutkaisina - kiinnostus vielä laimeaa

Sijoittajien keskittyminen tiettyihin tilatyyppeihin on tavallista, mutta voi johtaa menetettyihin mahdollisuuksiin. Hybridikohteissa on usein jokaiselle käyttötarkoitukselle eri sijoittaja. Koko hybridikompleksiin, jossa on esimerkiksi asuntoja, vähittäiskauppaa, ravintoloita ja toimistoja, sijoittaminen on harvinaisempaa. Useita käyttötarkoituksia sisältävät hybridikiinteistöt voivat tarjota riskiä merkittävästi kasvattamatta suuremmat tuotot kuin pelkästään asunnot tai toimistot. Eri käyttötarkoitukset voivat täydentää toisiaan. Siinä missä asunnot tarjoavat alhaiset vajaakäyttöasteet ja vakaan kassavirran liiketilat voivat tarjota houkuttelevia vuokrasopimuksia. Institutionaalisille tai muille isoille sijoittajille yksittäiset liike- tai toimistokiinteistöt ovat usein liian pieniä, kun huomioidaan välttämättömät menot, joita esimerkiksi kiinteistön hallinnointiin ja ylläpitoon kuluu. Tällöin, hieman tuntemattomat, hybridikiinteistöt voivat tarjota parhaimman vaihtoedon, kun mittakaava- ja synergiaetua voidaan hyödyntää ja saavuttaa taloudellisia etuja. Sen sijaan, että useat toimijat hallinnoivat kukin omaa käyttötarkoitustaan, voidaan keskittyä kokonaisuuteen ja sen kehittämiseen.

Kolmiulotteinen kiinteistönmuodostus tulee tarpeeseen

Hybridihankkeiden toteutus tiiviissä kaupunkirakenteessa on vaativaa, sillä lupatekniset prosessit, omistusrakenteet ja tekniikka ovat mutkikkaita ja aikaa vieviä. Hankkeessa on yleensä monia osapuolia, mikä aiheuttaa runsaasti yhteensovittamista. Nykyisin Suomessa vain kaksiulotteinen kiinteistönmuodostus on mahdollista. Kolmiulotteista eli 3D-kiinteistönmuodostusta tarvittaisiin varsinkin kaupunkikeskuksissa. Lainmuutosesityksessä mahdollistetaan uuden kolmiulotteisesti määritellyn kiinteistörekisteriyksikön muodostaminen maanpinnan ala- ja yläpuoliseen tilaan asemakaava-alueella. Tavoitteena on yksinkertaistaa ja joustavoittaa suurten ja monitasoisten rakennushankkeiden toteuttamista mahdollistamalla kiinteistöjen jakaminen myös korkeussuunnassa, mikä helpottaisi kiinteistösijoittajien ratkaisuja. Esityksessä lain oli tarkoitus astua voimaan 1. elokuuta 2018.

Joustavia tiloja käyttäjien muuttuviin asumisen ja työnteon tarpeisiin

Sekä asumisen että työnteon toiminnalliset vaatimukset ovat kasvaneet viime vuosina. Muuttuviin tilatarpeisiin odotetaan joustavia ratkaisuja. Saksassa, jossa hybridirakentamista on ollut pitkään, mm. toimistotiloja voidaan jakaa asunnoiksi tai muuntaa kaupallisiksi tiloiksi. Asuminen ja työnteko voidaan pitää selvästi erillään tai ne voidaan myös yhdistää melko vaivattomasti. Modulaarisuuden ansiosta useita yksikköjä voidaan liittää yhteen horisontaalisesti tai jopa vertikaalisesti. Työn organisointi ja työn luonne ovat muuttumassa radikaalisti, mikä tulee huomioida rakentamisessa. Asiantuntijoista yhä suurempi joukko siirtyy yrittäjiksi tai itsensä työllistäjiksi. Paikasta ja ajasta riippumaton työ tarvitsee enemmän joustoa työskentelyolosuhteisiin. Tilojen tulee olla muunneltavia, monikäyttöisiä, laajennettavia tai tiivistettäviä ja tarpeen mukaan jaettavissa useaan osaan.

 

Realia Managemetin kiinteistöjohtamispalveluilla on hoidossaan useita hybridin tunnusmerkit täyttäviä kohteita. Lisätietoa palveluistamme antaa Heidi Joutsenkunnas, puh. 040 517 5919.

Kirjoittaja: Tutkimuspäällikkö Irma Jokinen

Lähteet:
Hallituksen esitys HE 205/2017 vp - kolmiulotteisia kiinteistöjä koskevaksi lainsäädännöksi
Vertikaaliset kaupungit – Liikkuminen hybridirakennuksissa, diplomityö Ulla Tikkanen
Hybrid Model in Office Building Renovation, opinnäytetyö Matias Virkamäki