Brexitin vaikutus Euroopan kiinteistömarkkinaan – epävarmuus lisää kysyntää laadukkaille sijoituskohteille

Iso-Britannian päätös jättää Euroopan Unioni kesäkuussa vei Euroopan ennestään tuntemattomalle maaperälle. Vaikka Brexitillä tulee todennäköisesti olemaan vahvoja poliittisia vaikutuksia EU:hun, Savillsin ekonomistit ennustavat Euroopan talouden sopeutuvan muutokseen. Nyt sijoittajien odotetaan keskittyvän sellaisiin kiinteistömarkkinoiden sijoituskohteisiin, joissa peruselementit, kuten sijainti ja vuokrakysyntä, ovat kunnossa.

Brexit-äänestyksen tulos järkytti globaalia sijoitusmarkkinaa ja johti tuloksen julkaisemisen jälkeen sekä 2,1 biljoonan arvonmenetyksiin osakemarkkinoilla että punnan heikkenemiseen ennätysalhaiseksi dollariin nähden. Huolimatta alun negatiivisista vaikutuksista pääomamarkkinoiden reaktio Brexitin tulokseen ei ole Savillsin mukaan ollut huomattava, eikä Brexitin uskota aiheuttavan Euroopan taloudelle shokkitilaa.

Koska Brexit on ensimmäinen laatuaan, voi muutos kuitenkin luoda epävarmuutta lyhyen aikavälin sijoitusmarkkinoilla ja vaikuttaa negatiivisesti sijoittajien luottamukseen loppuvuoden aikana. Savillsin tutkijoille teetetyn kyselyn perusteella osa tutkijoista ennustaa Brexitillä olevan jopa positiivisia vaikutuksia esimerkiksi Saksan, Ranskan ja Ruotsin sijoitusmarkkinoilla, kun taas Italian ja Espanjan sijoitusmarkkinoilla Brexit ei välttämättä tule näkymään millään tavalla.  

”Koska yksikään maa ei ole ennen jättänyt EU:ta, ovat Brexitin vaikutukset vielä tuntemattomia. Odotamme sijoittajien keskittyvän primemarkkinoihin ja kohteisiin, jotka hyötyvät Euroopan prime-kiinteistömarkkinan vakaudesta ja tuotoista”, Savillsin tutkija Eri Mitsostergiou kertoo.

”Suomen kiinteistömarkkinaan tai korkotasoon Brexitillä ei juurikaan ole ollut vaikutusta. Suomessa kiinteistömarkkinatilanteeseen vaikuttavat Brexitiä enemmän maan yleinen taloustilanne ja viennin kehittyminen”, Realia Managementin johtaja Timo Tikkinen kertoo.

Euroopan kiinteistösijoitusmarkkinat voivat hyvin – turvallisten prime-kohteiden kysyntä voi lisääntyä

Toistaiseksi Euroopan kiinteistösijoitusmarkkina voi hyvin. Manner-Euroopassa vuoden ensimmäisen vuosipuoliskon investointivolyymi oli samalla tasolla viime vuoteen verrattaessa, kun taas Iso-Britanniassa volyymit olivat 40 % viime vuotta alhaisempia. Rahoitusmarkkinoiden lyhyen aikavälin epävakaus sekä epävarmuus Brexitin poliittisista vaikutuksista voivat kuitenkin johtaa joidenkin ulkomaisten sijoittajien vetäytymiseen Euroopan sijoitusmarkkinoilta.  

Valtion joukkolainojen tuotot ovat pudonneet Euroopan suurimmissa talouksissa. Myös globaali pörssimarkkina on edelleen epävakaa.   Euroopan prime-kiinteistömarkkinoiden pääomatuotot ovat kuitenkin edelleen sijoittajille suotuisia ja Savills uskoo kiinteistöjen kiinnostavan sijoittajia myös tulevaisuudessa. Savills ennustaa sijoittamisen laadukkaisiin kiinteistökohteisiin lisääntyvän ja prime-kohteiden kysynnän olevan korkeinta Pariisissa sekä Saksan ja Pohjoismaiden suurimmissa kaupungeissa. Savillsin mukaan toissijaiset markkinat ovat haavoittuvaisempia Brexitin negatiivisille vaikutuksille, kysynnän vähentymiselle ja hintakorjauksille.

Savills uskoo, että Eurooppaan sitoutuneet sijoittajat keskittyvät turvallisiin prime-kohteisiin, jotka hyötyvät Euroopan prime-kiinteistötuottojen ja pitkäaikaisten valtiolainatuottojen välisestä positiivisesta tuottoerosta. Keskipitkällä aikavälillä Iso-Britannian tuottojen mahdollisesti laskiessa markkina voi houkutella sijoittajia, jotka hyötyvät hintakorjausten, heikon punnan ja vakaiden tuottojen tuoman turvan yhdistelmästä. Toissijaisissa kohteissa saatetaan nähdä korkeampia riskipreemioita samalla, kun prime-tuotot parhaissa kohteissa luultavasti stabilisoituvat.

Euroopan pääkaupunkien prime-ostoskeskukset ja -pääkadut sekä kasvukeskusten prime-logistiikkakiinteistöt tulevat jatkossakin kiinnostamaan sijoittajia. Koska sijoittajat pyrkivät pitkän aikavälin varmoihin tuottoihin, Savills ennustaa vaihtoehtoisten kiinteistösijoituskohteiden kysynnän jatkuvan. Nämä kohteet kuten hoivasektori, opiskelija-asuntolat ja asunnot eivät kärsi voimakkaasti Brexitin mahdollisesti aiheuttamasta taloudellisesta ja poliittisesta epävarmuudesta.

Euroopan toimistomarkkinat voivat hyötyä työpaikkojen uudelleen sijoittelusta

Savills ennustaa Brexitillä olevan vain vähäinen vaikutus toimistojen kysyntään, ja joissakin Euroopan kaupungeissa vaikutus voi olla jopa positiivinen. Kuitenkin Dublinin kaltaisissa kaupungeissa, joilla on vahvat siteet Iso-Britanniaan, vaikutus toimistomarkkinaan voi olla lyhyellä aikavälillä negatiivinen.

Työllisyyden parantuminen ja liiketoimintainvestoinnit useissa Euroopan talouksissa voivat tukea toimistojen kysyntää.  Lisäksi joissain kaupungeissa, kuten Pariisissa, Frankfurtissa, Amsterdamissa, Dublinissa ja Madridissa voi näkyä positiivisia vaikutuksia toimistojen käyttöasteissa ja investointimarkkinoilla, kun Iso-Britanniassa sijaitsevia työpaikkoja sijoitetaan uudelleen. Useat isot Brexitiä vastustaneet pankkisektorin yritykset (esimerkiksi HSBC, Deutsche Bank, Bank of America ja Morgan Stanley) ilmoittivat jo etukäteen siirtävänsä päätoimistonsa kokonaan tai osittain Britannian ulkopuolelle Brexitin toteutuessa, mikä hyödyttää Pariisin, Frankfurtin ja Brysselin kaltaisien kaupunkien toimistomarkkinoita.

Savills ennustaa kansainvälisten sijoittajien keskittyvän prime-toimistoihin Saksassa, Pariisissa ja Pohjoismaiden pääkaupungeissa. Savills ennustaa prime-toimistovuokrien keskusta-alueilla nousevan 2,1 % vuoden loppuun mennessä.

Punnan heikentymisellä negatiivisia vaikutuksia verkkokaupalle

Savills ei usko Brexitillä olevan voimakasta vaikutusta vähittäiskaupan kiinteistömarkkinaan, mutta EU:sta eroamisen tuoma epävarmuus voi vaikuttaa kuluttajien luottamukseen syksyn aikana. Epävarmuuden kestoon vaikuttaa se, kuinka nopeasti EU:n ja Iso-Britannian välinen erosopimus syntyy. Yksityisen kulutuksen on kuitenkin ennustettu kasvavan 8 % vuoden 2016 aikana. Verkkokaupankäynti voi kärsiä negatiivisesti pitkällä aikavälillä valuuttavaihteluiden tasaantumisesta.

Lyhyellä aikavälillä punnan heikentyminen voi tuoda haasteita vähittäiskaupalle ja asiakkaille, jotka tuovat tuotteita Iso-Britannian ulkopuolelta. Jotkin vähittäismyyjistä voivat kuitenkin jopa hyötyä valuuttakurssien vaihtelusta. Tuonnin kallistumisen, tullien lisääntymisen ja toimitusaikojen pidentymisen vuoksi Savills ennustaa vähittäismyynnin Iso-Britannian ja mannermaiden välillä vähentyvän pitkällä aikavälillä.

Brexitillä ei vielä voimakkaita vaikutuksia logistiikkaan – tarve varastotilalle kuitenkin nousussa

Brexitin vaikutuksia ei voida täysin arvioida ennen kuin vähittäismyyjät raportoivat loppuvuoden, erityisesti joulumyynnin, luvuista. Sen jälkeen voidaan nähdä, kuinka paljon Euroopan talous tulee vahingoittumaan sekä Brexitin mahdolliset vaikutukset vähittäismyyntiin ja kiinteistö- ja logistiikkasektoreille. Toistaiseksi Brexit ei ole juurikaan tuonut muutoksia kauppavirtoihin tai toimitusreitteihin ja -ketjuihin. Joidenkin Iso-Britanniassa sijaitsevien verkossa toimivien vähittäismyyjien myynnissä on ollut piikki, kun eurooppalaiset asiakkaat hyötyvät punnan heikkenemisestä verkkokauppaostoksissa.

Brexit-neuvottelut voivat saada yksittäiset logistiikkasektorin vuokralaiset valitsemaan sijainniksi Manner-Euroopan Iso-Britannian sijasta. Vuosiin 2007–2008 verrattuna useilla Euroopan logistiikkamarkkinoilla on hyvin alhaiset vajaakäyttöasteet. Käyttöönoton säilyminen keskimääräisellä tasolla mahdollistaa käyttöasteiden ja vuokrien noususuhdanteen jatkumisen.

Vaikka Brexitillä on mahdollisia vaikutuksia teollisuudelle, suurin osa markkinoista on kuitenkin vähittäiskaupan vetämää. Vähittäiskaupan rakenteelliset muutokset, kuten kaupan siirtyminen verkkoon, tarkoittavat jatkuvasti lisääntyvää tarvetta varastotilalle keskipitkällä aikavälillä.

 

Kysyttävää Suomen kiinteistömarkkinoista? Ota yhteyttä paikallisiin asiantuntijoihimme TÄÄLLÄ.

 

Lisätietoja:
Timo Tikkinen, johtaja, Realia Management
timo.tikkinen@realia.fi
puh. 040 844 3348