Analyysi: Epävarmuutta ja ruuhkaa kiinteistösijoitusmarkkinoilla

Savills, Briefing: European Investment February 2017

Heikko ennustettavuus vaikeuttaa sijoittamista ja riskinhallintaa​

Näyttää siltä, että epävarmuudesta on tullut "uusi normaali". Makrotasolla on useita geopoliittisia ja taloudellisia tapahtumia, jotka aiheuttavat epävarmuutta ja heijastuvat myös kiinteistömarkkinoille. Geopoliittinen epävarmuus ja rakennemuutos toimintaympäristössä heijastuvat sijoittajien varovaisuutena ja sijoitusten hajautuksena useille segmenteille ja uusille alueille. Koska makrotason tapahtumia on lähes mahdotonta ennustaa, on keskityttävä valintoihin sijoitusvaihtoehtojen välillä ja riskien mitigointiin.  

Useita vuosia jatkunut buumi kiinteistösijoitusmarkkinoilla on johtanut siihen, että sijoittajilla on edessään kypsät markkinat ja huippuun hinnoitellut kiinteistöt yhdistettynä riskien nousuun. Jos halutaan säilyttää tuotto-odotukset, vaaditaan tuntuvaa riskinoton lisäystä. Riskitietoiset sijoittajat pyrkivät muodostamaan portfolionsa laadukkaista kiinteistöistä, jotka sietävät markkinamuutoksia mahdollisimman hyvin. Tämän vuoksi hintaerot ylä- ja alakvartiilin välillä pysyvät keskimääräistä suurempina useimmilla kiinteistösegmenteillä. Vaikka tuottovaatimukset voivat edelleen laskea, ovat kiinteistöt jo nyt historiallisen kalliita, mikä kohottaa riskiä laskusuhdanteen vaikutuksista.

Kolmanneksi vilkkain kiinteistökauppavuosi Euroopassa

Savills'in mukaan Euroopan kiinteistösijoitusten kokonaisvolyymi ylsi 207 miljardiin euroon vuonna 2016, mikä on 15 % vähemmän kuin vuonna 2015. Lukuun eivät sisälly asuntoportfoliot. Saksa ja Iso-Britannia, joiden osuus yhteensä on n. 55 % koko Euroopan kiinteistösijoituksista, ovat pääosin syynä volyymin laskuun. Saksassa laskua oli vajaa 9 % edellisestä vuodesta lähinnä siksi, että halutuista sijoituskohteista on pulaa. Isossa-Britanniassa transaktiovolyymi laski vuodesta 2015 peräti 31 %, mihin ensisijaisesti vaikutti sijoitusten jyrkkä, lähes 50 %:n lasku Lontoossa.

Kautta aikain ennätyksellisiin sijoitusvolyymeihin, asuntosijoitukset pois lukien, päästiin Italiassa (+25 %), Hollannissa (+24 %) ja Ruotsissa (+32 %). Irlannissa, Tanskassa, Suomessa ja Ranskassa nähtiin kasvua, kun taas muualla kauppavolyymit laskivat huomattavasti edellisestä vuodesta. (Lähde: Savills)

RCA:n tilastossa, asunnot mukaan lukien, kiinteistösijoitusvolyymi Euroopassa nousi noin 255 miljardiin euroon, mikä oli 21 % vähemmän kuin edellisvuonna. Tässä tilastossa Saksa jätti Ison-Britannian taakseen historiallisesti ensimmäisen kerran, kun se nousi sijoitusvolyymiltään suurimmaksi Euroopassa.

Merkille pantavaa on, että kolmen suurimman sijoitusmarkkinan, Ison-Britannian, Saksan ja Ranskan osuus sijoitusvolyymistä putosi ensimmäistä kertaa alle 70 %:n. Suurin syy sijoitusvolyymin (€) vähenemiseen Euroopassa on kova kilpailu laadukkaista kiinteistöistä, joiden tarjonta ei vastaa kysyntää. Lontoon/Ison-Britannian osalta syynä rajuun laskuun on myös Brexit-äänestyksen jälkeinen epävarmuus markkinoilla. Jotkut kansainväliset sijoittajat ovat päättäneet vältellä brittimarkkinaa, kunnes Brexitin vaikutukset selkiytyvät. Toisaalta heikentyneestä punnasta hyötyvät sijoittajat, aasialaiset suurimpana ryhmänä, ovat aktiivisesti sijoittaneet Lontoon kiinteistöihin. (Lähde: RCA)

Pohjoismaat - pieni mutta kiinnostava alue

Vaikka sekä suuret yli 100 miljoonan euron yksittäiset kaupat että portfoliokaupat Euroopassa vähenivät vuonna 2016 edellisestä vuodesta, ovat ne yleistyneet Pohjoismaissa, joissa viimeisen kahden vuoden aikana portfoliokauppoja tehtiin yli 70 % enemmän kuin kahtena edellisenä vuonna. Buumin jatkuttua pitkään laadukkaiden portfolioiden tarjonta ehtyy myös Pohjoismaissa.

Euroopan kiinteistömarkkinoita hallitsevat entistä enemmän suuret toimijat, jotka rakentavat syklien yli kantavia toimintamalleja ja isoja portfolio-omistuksia useissa maissa. Pohjoismaat muodostavat useille sijoittajille ja rahastoille yhden markkina-alueen, jolla operoida. Kauppaa on tehty useita Pohjoismaita käsittävistä isoista portfolioista, ja uusia pohjoismaisia alliansseja on syntynyt viime vuosina.

Koska investointikapasiteettia on paljon, kansainväliset sijoittajat etsivät suuria, mielellään yli 100 milj. euron investointeja. Portfoliot ja isojen kiinteistöyhtiöiden osakkeet ovat tarjonneet ratkaisun, koska suurista yksittäisistä kiinteistöistä on vähän tarjontaa. (Lähteet: SAVILLS, Realia, RCA)

Ennätyksellinen kiinteistösijoitusvuosi 2016 Pohjoismaissa

Pohjoismaissa kiinteistösijoitukset kipusivat asuntoportfoliokauppojen siivittäminä uuteen ennätykseen noin 41 miljardiin euroon, kun kasvua kertyi yli 4 % edellisestä vuodesta. Asuntojen osuus kaikista sijoituksista oli 26 %. Pohjoismaiden osuus koko Euroopan sijoitusvolyymistä nousi 16 %:iin Ruotsin vetämänä. Ruotsin osuus oli 17,4 mrd. €, Tanskan 8,4 mrd. €, Norjan 7,5 mrd. € ja Suomen tarkistettu volyymi 7,4 mrd. €. Suomen transaktiovolyymi oli kaikkien aikojen ennätys ja yli 30 % enemmän kuin edellisvuonna. Asuntoportfolioiden osuus Suomen kokonaisvolyymistä nousi n. 38 %:iin. (Lähteet: CBRE, KTI)

Vaikka kotimaisten sijoitusten osuus koko vuoden 2016 transaktiovolyymistä oli noin 70 %, kansainväliset sijoittajat ovat lisänneet kiinteistöomistuksiaan Suomessa viime vuosina. Isoja kiinteistömassoja on siirtynyt ulkomaiseen komentoon myös kiinteistösijoitusyhtiöiden osakekaupoilla. Suomalaiset instituutiot puolestaan ovat vähentäneet kotimaisten sijoitusten painoarvoa ja hajauttaneet omistuksiaan merkittävillä kiinteistösijoituksilla muun muassa Saksaan ja Hollantiin Pohjoismaiden lisäksi.

transa.png

Pitkään jatkunut matalien korkojen kausi ja globaalin pääoman voimakas kohdistuminen kiinteistösijoituksiin on aiheuttanut sen, että laadukasta tarjontaa on kysyntään nähden aivan liian vähän. Tuottovaatimukset Euroopassa laskivat kaikissa kiinteistösegmenteissä. Suurimmat muutokset nähtiin Euroopan reuna-alueilla muun muassa Pohjoismaissa, joissa toimistojen tuottovaatimukset vuodentakaisesta laskivat keskimäärin 40 peruspistettä 3,85 %:iin. Kilpailu hyvistä kohteista luo edelleen paineita tuottovaatimusten laskuun tietyissä segmenteissä, mutta suuria muutoksia ei ole odotettavissa nyt jo erittäin alhaisiin prime-tuottovaatimuksiin.

Alueiden ja kiinteistöjen vahvat fundamentit keskittävät sijoituksia

Vahvistaakseen riskienhallintaa ja varautuakseen markkinamuutoksiin kiinteistösijoittajat etsivät laadukkaita kiinteistöjä vakailta markkinoilta. Sen vuoksi vuonna 2017 sijoitusten ennustetaan kohdistuvan Pohjois-Euroopassa vakiintuneille, likvideille markkinoille ja Etelä-Euroopassa tiettyihin kaupunkeihin kuten Madridiin, Milanoon ja Barcelonaan, joissa vuokrien nousun odotetaan jatkuvan. Kiinnostuksen kasvaviin kiinteistösegmentteihin kuten asuntoportfolioihin, opiskelija-asuntoihin, terveydenhuollon ja opetusalan kiinteistöihin, jotka tarjoavat vakaata tuottoa, odotetaan jatkuvan. Kaikissa segmenteissä kiinteistökohtaiset ominaisuudet korostuvat sijoittajien valinnoissa.

Lähteet: Savills World Research, European Investment February 2017; RCA Europe Capital Trends; CBRE, European Investment Market Q4 2016​​

Lisätietoja:​​
Irma Jokinen, tutkimuspäällikkö, Realia Group
irma.jokinen@realia.fi