Analyysi: Asuntosijoitukset osaksi valtavirtaa Euroopassa

 

Asuntosijoitusten määrä kasvaa nopeasti

Vuosina 2010 - 2016 sijoitukset asuntoportfolioihin ovat kasvaneet 143 % Euroopassa. Huippuvuosi oli 2015, jolloin ammattimaisen asuntosijoittamisen volyymi nousi yli 40 mrd. euroon, kun vielä vuonna 2010 sijoitukset jäivät 13,3 mrd. euroon. Asuntosijoituksia tehtiin noin 15,9 mrd. euron arvosta ensimmäisellä vuosipuoliskolla 2017. Euroopan kaikista sijoituksista asuntosijoitusten osuus on noussut 14 %:iin. Vakiintuneilla asuntosijoitusmarkkinoilla kuten Saksassa, Hollannissa ja Pohjoismaissa asuntojen osuus vuosina 2015 - 2017/H1 keskimäärin vaihteli noin 23 %:sta 40 %:iin. Lähde: Savills/Spotlight European Multifamily, November 2017

Suomessa asuntoihin sijoitettiin vuonna 2016 ennätykselliset 2,8 mrd. euroa, mikä oli 38 % koko transaktiovolyymista. Asuntosijoittaminen on meillä perinteisesti kuulunut institutionaalisten sijoittajien sijoitussalkkuun jo vuosikausia, mutta asuntorahastojen myötä sijoitukset asuntoihin ovat kasvaneet viime vuosina huomattavasti. Ensimmäiset vuokra-asuntoihin sijoittavat suljetut rahastot perustettiin Suomeen 2000-luvun puolessa välissä. Valtaosa asuntorahastoista on ammattimaisille sijoittajille suunnattuja kommandiittiyhtiömuotoisia kiinteistöpääomarahastoja. Ensimmäiset kaikille sijoittajille, myös yksityisille henkilöille, avoimet asuntorahastot tulivat markkinoille vuonna 2013. Vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja on noin 164 000 ammattimaisten sijoittajien (pois lukien piensijoittajat ja yksityishenkilöt) omistuksessa, mikä on hieman yli 35 % kaikista vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista.  Koko vuokra-asuntokannasta ARA- tai korkotuettuja vuokra-asuntoja on noin 45 %. Omistusasuntoja on koko asuntokannasta noin 65 %, mikä on eurooppalaista keskitasoa. Lähteet: KTI, Tilastokeskus

 

 

Kaupungistuminen lisää vuokra-asuntojen kysyntää

Tulevina vuosina asuntojen ja kaupallisten kiinteistöjen kysyntään vaikuttavat oleellisesti väestönkasvu, muuttoliike, ikärakenne ja työllisyysolot Euroopassa. Jo nyt noin 73 % eurooppalaisista asuu kaupunkialueilla ja YK:n ennusteen mukaan osuus noussee noin 82 %:iin vuoteen 2050 mennessä. Euroopassa Benelux-maiden jälkeen Pohjoismaissa kaupungistumisaste olisi korkein, noin 90 %. Kilpailu kaupunkien välillä kiristyy. Innovatiivisimmat kaupungit houkuttelevat huippuosaajia. Dynaamisten kaupunkien väestö kasvaa ripeästi, mikä lisää asuntojen kysyntää ja nostaa asumisen hintaa

Kaupungistumisen ja asuntojen hintojen kotitalouksien käytettävissä olevia tuloja nopeamman nousun odotetaan lisäävän vuokra-asuntojen kysyntää siellä, missä vuokrat suhteessa tuloihin pysyvät maltillisina ja/tai asunnon laatu ja sijainti täyttää asukkaan toiveet. Isojen kaupunkien keskustojen omistusasuntojen hinta on karannut jo monien keskituloisten saavuttamattomiin, kun taas vuokra-asunto keskustan tuntumassa voi vielä olla mahdollista saavuttaa. Helsingin kalleimmalla alueella vanhojen kerrostaloasuntojen keskineliöhinnat vuonna 2016 ylittivät 7 500 €, kun edullisimmalla alueella ne olivat 2 100 - 3 000 €.  Vastaavasti vapaarahoitteisten vuokrien keskineliöhinnat ykkösalueella olivat 20,60 € ja edullisimmilla alueilla 15,84 €. Lähde: Hgin kaupunki/Tietokeskus

 

 

Osakeasuntojen keskineliöhinnat Hgin postinumeroalueilla vuonna 2016 . Lähde: Hgin kaupungin Tilastoja 2017:11

 

Eurooppalaisten pääkaupunkien vertailussa Pohjois-Eurooppa erottuu muita nopeammalla väestönkasvullaan. Helsinki kasvaa nopeasti, 1,1 % vuonna 2016, mutta Tukholma, Oslo ja Kööpenhamina kasvavat vielä nopeammin. Etelä-Euroopassa väestö kasvoi 0,2 - 0,3 % viime vuonna. Väestön keskittyminen pääkaupunkiseudulle on entisestään voimistunut. Toisella neljänneksellä tänä vuonna Helsingin seudun muuttovoitto muualta Suomesta kasvoi kautta aikain suurimmaksi, 25 % edellisen vuoden vastaavaan jaksoon verrattuna. Helsingin väestönkasvu kiihtyi edellisvuodesta, kun taas Espoon, Vantaan ja muiden seudun kuntien väestö kasvoi vähemmän kuin vastaavaan aikaan edellisvuonna. Helsingin lähes yhtä nopean kasvun odotetaan jatkuvan seuraavan kymmenen vuoden aikana. Lähde: Helsingin Seudun Suunnat

Helsingissä vuokra-asuntojen osuus on jo lähes puolet koko asuntokannasta, kun koko maassa vuokra-asuntojen osuus on 30,8 %. Muista kasvukeskuksista myös Tampereella ja Turussa vuokra-asuntojen osuus yltää jo noin 44 %:iin, kun taas Oulussa vuokra-asuntojen osuus on 38,1 %.  Ainakin osittain Oulun selvästi pienempään vuokra-asuntojen osuuteen ovat syynä vuosina 2009 ja 2013 tehdyt kuntaliitokset, jolloin Oulun pinta-ala kasvoi, asukastiheys pieneni ja samalla omistusasumisen määrä kasvoi. Lähde: Tilastokeskus

Omistuskerrostaloissa asuvien asumismenot kasvavat nopeimmin

Asumismenojen arvioidaan kasvavan keskimäärin 3,2 % omistus- ja 2,7 % vuokrakerrostaloasunnossa asuvilla vuosina 2016 - 2018 Pellervon taloustutkimuksen mukaan. Samana aikana hoitokulujen kerrostaloissa arvioidaan kasvavan keskimäärin 5 %. Keskituloisen kerrostalossa asuvan asumismenojen osuus käytettävissä olevista tuloista nousisi 38,7 %:iin omistus- ja 33,0 %:iin vuokra-asunnossa vuonna 2018. Kaupunkivertailussa vuonna 2016 pääkaupunkiseudulla asuminen oli kalleinta ja asumismenot kasvavat selvästi nopeammin kuin muualla Suomessa. Taloudellinen riski kasvaa, kun asumismenot suhteessa tuloihin kasvavat. Asuntolainojen korot ovat nyt historiallisen alhaisia, jolloin maltillinenkin korkojen nousu lisää jo nyt varsin korkeata asumismenojen osuutta.

Euroopassa vuokralla asuvan asumismenojen osuus käytettävistä tuloista keskimäärin on hieman yli 25 %. Savills’in tarkastelussa mukana olleista 16 maasta Saksassa osuus on alhaisin, noin 24,8 %. Suomessa vuokramenojen osuus on vajaa 32 % ja Ruotsissa noin 35 %. Saksassa vuokra-asuntojen osuus, lähes puolet koko asuntokannasta, on suurin Euroopassa. Lähteet: PTT, Eurostat, Savills/Spotlight European Multifamily, November 2017

Asuntosijoitusten suosio laskee tuottovaatimuksia

Asuntosijoittamisen suosio on kasvanut sen suhteellisen matalan riskin ja vakaiden tuottojen ansiosta laajalti Euroopassa. Suomessa vuoteen 2016 asti jatkunut heikko taloustilanne vaikutti muihin kiinteistösektoreihin negatiivisesti, mutta sopimusvuokrien nousu ja hyvät käyttöasteet ovat tukeneet asuntotuottojen nousua. 

 

Kiinteistösijoitusten kokonaistuottojen kehitys sektoreittain 2000 - 2016

 

Asunnot tilatyyppinä on ollut ylivoimaisesti parhaiten pärjännyt kiinteistösektori jo lähes vuosikymmenen. Ammattimaisten sijoittajien kiinnostus asuntoja kohtaan on lisääntynyt jatkuvasti, mikä on heijastunut laskevina tuottovaatimuksina ja markkina-arvojen nousuna. Pohjoismaista alhaisimmat prime-yieldit ovat Ruotsissa, 2,75 % ja Norjassa 3 %, kun taas Suomessa ja Tanskassa ne ovat hieman korkeammat, 3,5 - 3,7 %. Joukkolainoihin nähden tuottoero on edelleen houkutteleva, Kööpenhaminassa 322 ja Helsingissä noin 319 peruspistettä. Lähde: Savills/Spotlight European Multifamily, November 2017

Pääkaupunkiseutu houkuttelee myös ulkomaisia sijoittajia

Muuttoliike pääkaupunkiseudulle, vilkas asuntorakentaminen, positiiviset talousnäkymät ja edelleen jatkuva matalien korkojen kausi ylläpitää kiinnostusta asuntosijoituksiin. Viime vuosina myös ulkomaiset asuntosijoittajat ovat etabloituneet Suomeen ja tehneet merkittäviä sijoituksia.

Selkeät toimintatavat ja vuokrauskäytäntö, joka vapaarahoitteisissa asunnoissa on Suomessa monia muita maita vapaampi, ovat vahvuuksia, joita arvostetaan. Paikallinen asuntopolitiikka ja sääntely heijastuvat vahvasti vuokramarkkinoihin, ja erot maittain ovat huomattavia. Nykyisin Suomessa vuokra-ajan pituuteen eikä vuokran määrään liity rajoituksia. Suurin osa vuokrasopimuksista on sidottu elinkustannusindeksiin, jolloin vuosittainen vuokrantarkistus perustuu indeksin muutoksiin. Savills’in katsauksessa vertaillaan vuokrauskäytäntöjä ja sääntelyä Ranskassa, Hollannissa, Britanniassa, Saksassa, Irlannissa, Ruotsissa ja Tanskassa. Lähde: Savills/Spotlight European Multifamily, November 2017

 

Savills’in raportin, jossa Pohjoismaat vertailuissa mukana, pääset lukemaan täältä: Spotlight European Multifamily, November 2017, Savills World Research